Арендовать дачу на лето – дальновидное решение. Особенно в период самоизоляции, которая вполне может продлиться и до летних месяцев. Ведь неоспоримое преимущество загородного дома – участок, на котором можно гулять, играть с детьми или животными. О чём важно знать при съёме дачи, на что делать акцент в разговоре с собственником, нужно ли заключать договор аренды и что стоит проверить перед тем, как перебраться ближе к природе, читайте в нашем материале.
Снять дом можно как в централизованном посёлке (недвижимость принадлежит юридическому лицу, то есть определённой компании), так и у частного лица. Первый вариант – сравнительно дорогой (средняя ставка по Подмосковью – около 100 000 руб. в месяц), но вместе с тем, выбрав его, не придётся задумываться о функциональности, комфорте, вопросах обслуживания выбранного объекта. Здесь уже всё учтено. «Как правило, такие арендные поселки или зоны в посёлках расположены в выгодных и престижных локациях, имеют собственную охрану, развитую внутреннюю или внешнюю инфраструктуру. Дома в них просторные, благоустроенные, имеют все коммуникации. Между арендодателем и арендатором обязательно заключается договор», – рассказывает коммерческий директор ООО «АСК Инжиниринг» Анна Исаева.
Если рассматривать дома от частных лиц, то предложения совершенно различные. Можно найти дачу как с подведённой водой и проведённой канализацией, так и вариант с туалетом на улице. Логично, что чем больше набор бонусов – тем выше ценник. Также свою роль играет и местоположение объекта. «Так, стоит учитывать, что дачи у воды обойдутся арендатору дороже. Здесь свою роль играют и виды, и дополнительные возможности (купание, катание на лодке, рыбалка и т.д.). Поэтому их арендная ставка может быть на 20-30% дороже. То есть разница в цене с домами, не выходящими к водоёмам, будет существенная», – рассказывает руководитель проекта LifeDeluxe.ru Сергей Бобашев.
Поскольку арендатору практически не нужно заботиться о содержании дома в централизованном посёлке, далее речь пойдёт только о дачах, взятых внаём у частных лиц. Поэтому, когда вы определитесь с бюджетом и интересующей вас локацией, обратите внимание на ряд важных моментов.
Начать стоит, пожалуй, с коммуникаций. Вы должны уточнить, есть ли они вообще, и если да, то какие: автономные (скважина, собственный колодец) или централизованные (на весь посёлок/деревню/СНТ). Если предлагается вариант с канализацией на участке, узнайте, как она организована: это септик, кессон или другой вариант.
«Септики глубокой биологической очистки (ЛОС) обычно очень требовательны в обслуживании: в них не должны попадать волосы, хлорсодержащие вещества, крупные косточки от фруктов, земля. Городским жителям нелегко привыкнуть к таким правилам эксплуатации канализационной системы, из-за чего ЛОС часто может выходить из строя (поломка насоса, низкое качество фильтрации стоков), а его ремонт – процедура дорогостоящая. Кессон же подлежит регулярной откачке с помощью ассенизационной машины. Это тоже нужно иметь в виду и понимать, через какое время потребуется откачка стоков и кто должен вызывать ассенизатора», – рассказывает Анна Исаева.
Обязательно нужно выяснить, как организовано отопление и горячее водоснабжение: оборудована ли дача газовым котлом, электрическим бойлером, а, может, ни того, ни другого нет, и это просто летний вариант проживания, когда, чтобы помыться, нужно греть воду, скажем, на плите. В последнем случае особых знаний не требуется, а вот если в доме есть тот же котёл, будущему арендатору обязательно нужно спросить у собственника, как его включать/выключать и что делать в непредвиденных ситуациях (подробнее об этом – далее).
Что касается электричества, то, с одной стороны, вас должно интересовать качество проводки. Проверьте, не вываливаются ли розетки, выключатели из стен; где находится щиток; как выглядят пробки (также полезно узнать, что делать, если их выбило). Второй вопрос – это перебои в работе электроснабжения и стабильность напряжения (не бывает ли скачков).
«В некоторых СНТ свет могут отключать каждую неделю и на несколько часов. Это чревато разморозкой холодильников, что в жаркий период критично для продуктов. И даже если в доме есть генератор, не факт, что любой человек с лёгкостью сможет запустить его. Поэтому если электричество в посёлке отключают часто, крайне желательно иметь плиту, работающую хотя бы от баллонного газа», – делится лайфхаками Анна Исаева.
Немаловажным фактором при выборе дачи является её внешний вид. Тут, конечно, дело вкуса: кому-то нравятся дачи в стиле 50-х гг. XX в., а кто-то будет жить только в современных коттеджах. Однако в любом случае стоит посмотреть, в каком состоянии находится кровля, есть ли на потолке/стенах протечки, нет ли следов плесени или грибка. Также обратите внимание на запах. В идеале в доме, даже простоявшем всю зиму закрытым, не должно пахнуть сыростью и затхлостью.
Загородная жизнь предполагает некоторую удалённость от того, что в городе можно найти на каждом шагу. Так что выясните, где находятся необходимые вам объекты инфраструктуры (те же магазины), остановки общественного транспорта; оцените, как и до чего удобнее добираться; как обстоят дела на дорогах в утренние и вечерние часы, если вы предполагаете ездить на работу, и т.д.
Определённый вклад в аренду дачи вносит и человеческий фактор. Во-первых, помимо общения с соседями и прощупывания обстановки (что за человек сам хозяин; кто живёт вокруг; есть ли серьёзные источники шума в непосредственной близости и т.д.), вам нужно проговорить с арендодателем и обозначить впоследствии в договоре порядок пользования участком, огородом, строениями на участке (сауной, баней, теплицами и т.д.). Стоит договориться, можно ли вам обрабатывать огород и пользоваться плодами садовых деревьев или урожаем с клубничных грядок и ягодных кустов, советует Мария Жукова. Возможно, это покажется смешным, но не все сдающие на лето свои дачи с теплотой относятся к тому, что, к примеру, их груши будут пущены на варенье арендаторов. Так что лучше определиться даже с такими, казалось бы, очевидными вещами заранее.
Во-вторых, в процессе общения с владельцем загородного дома будет правильным предупредить хозяина, для каких целей вы снимаете дачу и что планируете делать. Понятно, что принцип «кто платит, тот и заказывает музыку» вроде бы определяет хозяина положения. Но часто бывает так, что собственники «не ожидают», что к их жильцам будут приезжать гости и жарить на лужайке шашлыки. Конфликт может разгореться особенно сильно, если арендодатели сдаваемой дачи проживают на соседней улице (такое положение дел – не редкость).
Ещё один важный момент касается того, что делать арендатору в случае форс-мажорной ситуации. Вам необходимо заранее взять у собственника контакты всех экстренных служб, которые так или иначе могут вам понадобиться, а также договориться (и прописать это в договоре), кто в случае поломки отвечает за ремонт.
«Кроме того, любому арендатору загородного дома стоит поинтересоваться, в какие сроки могут быть устранены те или иные неполадки. Это необходимо, так как бывает, что ломается, к примеру, насос, а эксплуатирующая организация готова привести необходимые запчасти только через месяц», – делится опытом руководитель отдела городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко. Кстати, в договоре можно определить для владельца дома возможность (а лучше обязанность) посещения сдаваемого объекта для проверки и настройки оборудования. Это делается в превентивных целях и для поддержания той или иной техники в пригодном для проживания состоянии.
Классика жанра при аренде дач от частных лиц – дом сдаётся не самим собственником, а кем-нибудь из его родственником. Чтобы избежать возможных проблем в будущем (например, потери денег и конфликта с хозяином, который, в общем-то, и в глаза вас не видел), вам следует удостовериться (и прописать это в договоре), что все дела вы ведёте именно с владельцем недвижимости. Доказательствами могут выступать свидетельство о праве на наследство или о госрегистрации, договор дарения или купли-продажи. Если же дачу предлагает арендовать не её законный владелец, этот человек должен предоставить заверенную у нотариуса доверенность от истинного собственника. И не забудьте убедиться в отсутствии обременений, арестов, запретов на объекте. Сделать это возможно, предварительно заказав выписку из ЕГРН. Услуга платная; получить её можно через МФЦ или Росреестр.
Договор аренды дачи нужен, так как именно этот документ поможет избежать большинства спорных ситуаций. Он мало чем отличается от договора аренды городской квартиры. Так, в нём обязательно надо прописать ФИО и паспортные данные сторон, документы права собственности, наименование и адрес дома; срок, на который заключается договор; порядок его расторжения, размер арендных платежей и порядок их внесения, размер и порядок возврата залоговой суммы, права и обязанности сторон, отмечает управляющий директор компании МИЭЛЬ-Аренда Мария Жукова.
«Объект аренды необходимо описать максимально точно: указать количество комнат (подсобных помещений), площадь, этажность; отметить земельный участок (кадастровый номер), на котором он расположен, и его площадь; иные имеющиеся на участке постройки, а также их состояние», – добавляет ведущий юрисконсульт юридической службы ИНКОМ-Недвижимость Кирилл Кокорин.
По словам эксперта, следует составить максимально подробный акт приёма-передачи объекта и всего находящегося там имущества, передаваемого вам в пользование; описать все характеристики и проверить работоспособность оборудования, особенно если есть дорогостоящая техника (газонокосилки и т.п.). Также нужно установить в договоре, кто, когда и за что платит при пользовании объектом. Например, кто будет оплачивать откачку жидких бытовых отходов из септика и иные платежи, которые установлены в том же СНТ.
Кстати, перед заключением договора не лишним будет пообщаться с председателем СНТ или ДНП (дачного некоммерческого партнёрства) на предмет отсутствия задолженностей по обязательным платежам (электричество, взносы и т.п.) у владельца дома, чтобы исключить конфликты между вами, как арендатором, и администрацией. «При наличии долгов многие председатели ведут «войну» с собственниками не только в судебном порядке, но и своими методами – могут отключить электричество, заблокировать подъезды к участкам, запретить выбрасывать мусор в общий бункер или др.», – рассказывает Кирилл Кокорин.
Нюансов при выборе дачи в аренду множество, но есть и универсальный совет. Перед тем, как заниматься поиском дома, составьте список вещей, которые там должны быть, и тех опций, наличие которых не особенно важно. Также отметьте для себя, с чем вы можете примириться (как вариант, до магазина можно доехать только на машине), и на что ответ – категоричное «нет». Так уже на начальном этапе вы увидите, в каком доме захотите жить, а куда не переедете даже забесплатно.
Мария Гуреева Источник:
29 апреля 2020
